Не первый взгляд ипотека поукраински

Не первый взгляд. Ипотека по-украински

Ипотека. Термин, успевший проесть и плешь в головах не состоявшихся потребителей и дыру в кармане потребителей состоявшихся. Понятие уже успевшее стать нарицательным, овеянное мифом и легендами, но всё так же далекое от того, что на самом деле является ипотекой, как Гондурас от цивилизации. Укротить её пытались многие.

Усмирить как непокорного мустанга, дабы заставить служить тем, для кого она действительно предназначена. Десятки законов и распоряжений, сотни рабочих групп и «круглых столов», тысячи часов не глупых речей и откровенной демагогии, миллионы слов в поддержку и в разы больше против, миллиарды государственных денег… таков печальный итог ипотеки по-украински.

Как только не пытались выстроить магистраль в светлое ипотечное будущее, как только не «препарировали подопытного», всё не то и всё не так… Ипотека по прежнему доступна лишь избранным тем, кому она зачастую не очень то и нужна. Для многих из них это всего лишь способ легализации доходов, для кого-то «щит» от претензий иных кредиторов, кто то попросту не желает вынимать деньги из оборота. Рыночная экономика в украинских реалиях создала диковинную вещь, априори нормальной экономике не свойственную – дефицит ипотечных кредитов. Они, вроди бы есть, а большинству не дотянуться, а многие из тех, кто дотянулся, уже успели обжечь об неё руки.

Но данная проблема весьма благодатная почва для всевозможных манипуляций, которая уже давно превратилась в один из самых излюбленных предвыборных лозунгов, обогнав, пожалуй, по своей популярности, такие «блокбастеры» как «тюрьмы бандитам», «ці руки нічого…» и «почую кожного». Вот и сейчас, толи от осознания грядущих выборов толи от искреннего желания сделать что то «доброе и вечное», ипотечная тематика вновь на первых полосах. А утверждение о том, что уже с мая этого года «будет всем и под 3%», не смаковал только ленивый.

Я тот, который «за» и одновременно тот, кто имеет все основания сомневаться в жизнеспособности заявленного ипотечного блиц крига. Не претендую на то, что именно я знаю 100%-й рецепт успеха, однако есть несколько мыслей, как принято говорить «от активного участника».

Как-то уж слишком вычурно, излишне витиевато пытаются подойти к этому вопросу многие из тех, кто к нему прикасается. Но ведь это только на первый взгляд неразрешимая проблема. Когда касаешься её не в первый раз, а регулярно, многие вещи становятся понятнее, процессы очевидным, а большинство поднятых проблем надуманными. Но, как известно «Бес, кроется в деталях».

Давайте попробуем понять природу этих деталей и тогда, возможно, дорога к такой нужной стране ипотеке станет проще, а конечная цель ближе.

Первое - «где деньги, Билли?». Именно этот вопрос в первую очередь взволновал рынок, от председателей банков до самих клиентов - потенциальных потребителей такого продукта, сразу же, как только новые ипотечные инициативы, с лёгкой руки Премьера, были озвучены Президентом. Украина, испытывающая «ресурсный голод» на уровне государства как такового не может позволить себе такую дорогую «игрушку» как доступная ипотека под 3%. Впереди возврат кредитов, «качели» с газом, предвыборная «смута», а мы в лучших советских традициях строим коммунизм? Или не строим?

Для того, чтобы ипотечное «дитя» задышало нужны средства, средства огромные. При этом такие ресурсы должны быть долгосрочными. Много ли на сегодняшний день инструментов долгосрочного фондирования?

Ответ очевиден – их нет. Давать в долг теперешней Украине это уже даже не признак дурного тона, это просто опасно. Внешнего ресурса нет и вряд ли появится, тем паче ресурса «длинного», именно того, который и необходим для долгосрочного ипотечного кредитования.

В попытке найти источник хоть какого-то реального ресурса возникла весьма неоднозначная идея с государственными ценными бумагами с акцентом на «матрасные» сбережения физлиц в долларах США – очень не простой и крайне сложный, но действительно возможный механизм привлечения средств. И хотя тысячу раз не соглашусь с аналитиками Минфина в оценке потенциальных «заначек» украинцев, ибо не верю в озвученные 50-80 млрд.долларов США вне рынка (так как это практически в 10 раз больше тех долларовых вложений, которые на сегодняшний момент аккумулированы на срочных депозитах физиков в банковской системе), но почему бы не попробовать? Именно поэтому нетривиальная идея Хорошковского, как бы не реально она не звучала, это хоть какой то шанс на привлечение ресурса. Да, дорогого, да вряд ли долгосрочного, но на безрыбье… Опять таки это вопрос как минимум нескольких месяцев, а до майского старта «ипотечного счастья» осталось менее месяца.

Так откуда же взять на это деньги? «По сусекам поскрести, по амбару помести» не получится, пусты сусеки, да и в амбаре скорее мышь повесилась. Простой подсчёт средней стоимости социального жилья, который я проводил на примере самой дешевой «двушки» на околице Харькова, говорит о том, что дешевле чем за 35 тысяч (эквивалент 280 000 гривен) «вечно зелёных» её никто не продаст. А при теоретическом собственном взносе даже на уровне 20%, кредит будет составлять 227 тысяч гривен.

Сколько желающих можно осчастливить в масштабах страны? А сколько нужно? Банальная математика говорит о том, что при выдаче даже 1000 кредитов в месяц (что само по себе автоматически ставит под сомнение саму идею массовой ипотеки) фондирование таких операций государством должно осуществляться в размере 227 млн. гривен, 2,7 млрд. в год.

И это при том, что в бюджете того же ГИУ (Государственное ипотечное учреждение) на весь год заложено только 200 миллионов. И это при том, что программы ГИУ уже давно доказали свою состоятельность;

- и снова о деньгах, ну куда уж без них?! Даже если инициатива с государственными ЦБ удастся, то полученный ресурс будет стоить около 9% в долларах, о каких 3% в гривне может идти речь? Как-то это не совсем вяжется с принципами экономики. Купить дорого и продать дешёво? А за чей счёт разница?

Государство возьмёт на себя? Простите, а что мешает государству сегодня при кредитовании через ГИУ применять такие альтруистические финансовые инструменты?

- «имя, сестра, имя?» - так кто же эти счастливцы, чела которых коснётся «ипотечный перст»? Как в принципе можно серьёзно рассуждать о таких глобальных программах, которые сродни социалистическому лозунгу «Каждой советской семье к 2000-му году отдельную квартиру», когда банально отсутствуют даже общие критерии требований к соискателям государственной ипотеки?

- «О, счастливчик!» - кто же конкретно будет выдавать такие кредиты, ГИУ, государственные или коммерческие банки, … Весьма неоднозначная ситуация. В то, что это «счастье» отдадут в руки ГИУ, верится мало, слишком уж разная механика кредитования. В то, что отдадут в работу коммерческим банкам, не верю в принципе, работать в «0» они не будут, они не благотворительная организация, а если станут накручивать проценты и комиссии, то простите чем это будет отличаться от существующего механизма кредитования по программе ГИУ?

Вариант с государственным банком выглядит более оптимистичным. Хотя опять же, для этого нужно понимать механизм, о котором пока и словом никто не обмолвился;

- контроль и сопровождение – ещё один камень преткновения. Ведь каждую выдачу кредита нужно не только контролировать, на предмет соответствия пока ещё не существующим требованиям к кандидатам, но и сопровождать такой кредит на всей протяжённости его существования. А именно вопрос сопровождения, традиционно, является наиболее болезненным. Мало выдать кредит нужно суметь провести его через все «тернии», которые неизменно возникают, к логическому окончанию его «жизни» - погашению. Тут тебе и контроль залога, и ежегодное страхование, и банальное соблюдение графика погашения, и ещё «вагон и маленькая тележка» проблем.

Всё это мы уже не один год проходим кредитуя физлиц по программе ГИУ. Конечно, многое будет зависеть от того, какая именно модель, какой принцип и какая технология будут приняты. Если речь идёт о кредитовании через коммерческие банки, то мне не совсем понятно, зачем дублировать то же ГИУ? В любом случае, как ни крути, а вышеописанные вопросы контроля и сопровождения едины и будут возникать неизбежно вне зависимости от принципов, моделей, технологий, концепций и желаний кого бы то ни было;

- собственный взнос – то, что так часто становится непреодолимой преградой при получении любого кредита: рыночного или льготного. Ибо вне зависимости от того сколько ты зарабатываешь, какой состав семьи, кто у тебя кум-сват-брат, какие твои перспективы на месте работы и прочего многообразия факторов, собственный взнос должен быть в наличии. Из практических наблюдений могу сказать, что у абсолютного большинства потенциальных клиентов этого взноса нет вообще либо его недостаточно.

Именно так, даже 20% и тех может не быть. Что делают клиенты в таком случае? Правильно, берут ещё один займ, у друзей, родных, знакомых, либо просто ещё один кредит, но уже в другом банке. Реже сами, чаще их родители.

Которые всячески благоволят и потакают желанию «молодёжи» обустроить собственный семейный очаг. Всё бы ничего, но только зачастую возможностей качественно погашать два долга попросту нет, а надежда на пресловутое «авось» редко срабатывает. Таким образом, будущие проблемы закладываются в самом начале «кредитного пути».

И если возможность проверить наличие таких «дополнительных кредитов», до момента фактической выдачи кредита основного в принципе допустима, то долги знакомым, родным и не родным физлицам остаются «тайной за семью печатями» и становятся явными только тогда, когда деньги на погашение ипотеки уходят в другую сторону. Оно и понятно, физ.лицо не банк, он в долг на 10 лет не даёт;

- «за кадром» - то, о чём все знают, но усиленно стараются не говорить это сам по себе рынок недвижимости. Рынок, на котором всегда и всюду правит анархия. Порядок формирования цен, как правило, зависит от жадности брокера и подстрекаемого им продавца. Оно понятно: продавец не против получить тысячу-другую сверху, а доля брокера тем выше чем больше стоимость недвижки. Какая разница, платить то покупателю?

Именно такие действия плюс фактическое попустительство самих банков (которые старательно набивали ипотечные портфели) и позволило начиная с 2004-го раскрутить маховик нереальных цен на недвижимость. Государство же в это время «хлопало в ладоши» и умилялось от того как динамично развивается строительный сектор и рынок недвижимости. В условиях, когда кредит можно было взять практически без ограничений с «трёхкопеечной» зарплатой, спрос на недвижимость рос в геометрической прогрессии. В одночасье появилась целая каста спекулянтов, скупающих недвижимость с надеждой на её последующую перепродажу. Как?

В кредит конечно! Но однажды эта пирамида перестала работать… До сих пор убеждён в том, что именно катастрофический объём спекулятивных сделок поставил большинство банков в «позу усталого путника, пьющего воду у ручья». Я уже не говорю о том, что сам по себе рынок предоставления брокерских, оценочных и ряда других услуг, которые являются НЕОТЪЕМЛИМОЙ составляющей любого ипотечного кредита, это просто «терра инкогнита».

Как можно всерьёз говорить о развитии ипотечного рынка совершенно не обращая внимание на беспредел в смежных областях? Да будем мы хоть «семи пядей во лбу» пока не приведём в порядок все элементы, этого «ипотечного пазла» нам не собрать!;

- «контрольный в голову» - самый главный, самый болезненный вопрос это уровень доходов населения. Об этом не принято говорить. Это портит статистику, это снижает рейтинги, размывает красивые песочные замки и просто портит настроение тем, от кого это реально зависит. Какие бы «золотые» условия кредитования не предлагались, какие бы «бриллиантовые» программы не писались, факт остаётся фактом – народ страны стремительно нищает.

Так и хочется вспомнить киношную фразу «…А ведь гасконцы по-прежнему бедны, не правда ли?…» - произнесённую Людовик XIII. И этот факт не может оспорить никто, к какому бы политическому лагерю он не принадлежал. Мы все ходим в магазины, ездим в транспорте, толкаемся в очередях на рынках, платим коммунальные услуги… Даже банальный анализ среднего депозитного вклада в украинских банках свидетельствует о том, что он уменьшается из года в год.

И эти тенденции, увы, уже стали не доброй традицией последних лет. Зарплата в 5-6 тысяч гривен которых, по словам Премьера, достаточно в нашей стране, в реальности доступна крайне не многим. Даже в областных центрах очень мало людей может похвастаться таким уровнем доходов.

Так для кого мы планируем сделать ипотеку, господа? Доступная ипотека для богатых?

- что делать с существующими программами льготного кредитования ипотеки? На сегодняшний момент в стране действует несколько государственных программ поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Два наиболее известных механизма это уже упомянутое ГИУ, а так же Государственный фонд содействия молодёжному жилищному строительству (ГФСМЖС). Организации, предлагающие разную механику получения льготных кредитов, но исповедующие единую идеологию – обеспечить молодые семьи недорогими кредитами на жильё.

Вопрос с подвохом: а не лучше ли в борьбе за светлые идеалы доступной ипотеки погасить накопившиеся перед клиентами ГФСМЖС долги, которые скопились с 2009 года? Но об этом как то не принято говорить. Или, скажем, весь доступный ресурс направить на льготные кредиты через механизм того же ГИУ?

Понятно, эффект не тот… не ярко, не масштабно, не глобальненько, как то не вяжется с всеукраинскими объёмами, и в общем-то не «пахнет» массовостью.

Можно бесконечно долго философствовать на данную тему и находить ещё много недочётом и «трещинок» в неумелом наброске феерической фрески «Народная ипотека», но, пожалуй, не стоит. Не хочется чтобы всё вышеописанное выглядело дешевым критиканством, однако факт остаётся фактом, в который раз очевидно, что реальная проблема может оказаться всего лишь предвыборной «фишкой» в заинтересованных руках. А ведь варианты решения есть и их не мало.

Нужно только взяться за это дело с нужного конца, а не просто фонтанировать красивыми идеями и бросать в массы дешевые лозунги. В этом случае доступная ипотека так и останется иллюзией, призраком, химерой, фантомом…

В нашей стране, слава Богу, хватает толковых специалистов, которые в состоянии потащить этот «ипотечный воз». Не сразу и не быстро, и не к выборам конечно, но если это действительно нужно, то почему бы этим как следует не заняться?

Объективности ради скажу, что, на мой взгляд, решением данной проблемы может и должно заняться отдельное государственное учреждение, отдалёнными аналогами которых могли бы считаться те же ГИУ и Молодёжка. Однако мне видится обособленная вертикаль, назову её условно Государственный ипотечный банк. Почему не вышеупомянутые ГИУ и Молодёжка? Объясню почему. Проблема не только в том, что эти организации и их работоспособность зависят исключительно от господдержки, а в том, что это организации предоставляют, по сути, сервис компенсации: Молодёжка процентов по кредиту, ГИУ выкупа самого кредита на баланс по утверждённой ставке рефинансирования.

При этом все основные риски, связанные с контролем и сопровождение кредита остаются на банке, который этот кредит выдал. В данном случае важно создать полноценный, если угодно «замкнутый цикл» не только кредитования, но систем фондирования таких операций. Организация, которая будет этим заниматься должна быть полноценным банком. Да специфическим, не универсальным, безусловно узкоспециализированным, вероятно не доходным, но в любом случае полноценным банком.

На спокойном рынке, а так же в условиях дефицита либо фактической нехватки ресурсов, такой банк должен иметь механизмы и инструменты привлечения ресурсов для их последующего размещения. Этими инструментами могут и должны стать не просто банальный «влив» в него государственных средств, а и другой инструментарий фондирования: целевые государственные кредиты и ценные бумаги, депозиты физических лиц как таковых и физ.лиц претендентов на получение в нём ипотечного кредита. Это может быть привлечение долгосрочных средств у нерезидентов под гарантии государства. При этом такой банк будет не только аккумулятором и распорядителем средств, но и будет подконтрольным в своей деятельности нормам банковского законодательства, что создаст дополнительную преграду любым проявлениям злоупотреблений на любом из уровней, в любой стадии как кредитования, так и привлечения средств, работой по оценке платёжеспособности, сопровождением кредита, мониторингом залога и множеством других аспектов ипотечного кредитования, а так же увеличит его прозрачность и самое важное доступность для потребителя.

Кроме того, он будет обременён задачей по работе с собственной проблемной задолженностью. Возможно, со временем на его базе можно будет создать тот самый санационный банк, о котором мы слышим уже несколько лет, либо просто возьмёт на себя его функции.

В любом случае дальнейшее движение в сторону доступной «народной» ипотеки это процесс неизбежный, но это удел не ораторов с высоких трибун, а профессионалов, лишенных дешевого пафоса и не обременённых ничем иным, кроме профессионального достоинства, реального опыта, глубоких знаний и элементарно желания реализовать такой непростой, но очень нужный проект. В противном случае народная ипотека, на которую бросают не первый взгляд власть имущие, так и останется высотой, которая нам так и не покорилась в борьбе за народное счастье. В борьбе, в которой для того чтобы быть «за народ» нужно не многое, нужно просто быть «с народом».

Игорь Шевченко. Специально для информационного портала «Бизнес».

09 октября 2024 года

Ваше имя:

Ваша почта:

Комментарий:
Введите символы: * Обновить

Не первый взгляд ипотека поукраински

Популярные образцы и шаблоны документов

Алименты в Украине

Споры о наследстве

Право на жилье

Дела по возмещению ущерба

ДТП

Тонкости законов

Последние консультации: